Condominio regole: il Decreto Destinazione Italia per i condomini
Il prima e dopo dall’entrata in vigore
ANAGRAFE CONDOMINIALE AGGIORNATA
CONDOMINIO REGOLE: PRIMA
Tra i compiti dell’amministratore, la legge di riforma ha previsto anche l’obbligo di predisporre e di aggiornare il registro dell’anagrafe condominiale: un documento che deve contenere i dati anagrafici dei condomini e di tutti coloro che, quali usufruttuari, conduttori o comodatari, occupano le unità immobiliari site nell’edificio condominiale. L’istituzione dell’anagrafe condominiale pone fine alla pericolosa figura del cosiddetto “condomino apparente”, che si verifica ogni qual volta una persona si comporta come condomino senza esserlo con tutte le conseguenze ai fini della convocazione in assemblea e, ancor più grave, della notifica degli atti giudiziari per il recupero delle spese condominiali. Rientrava nel contenuto obbligatorio del registro dell’anagrafe condominiale anche ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza della singola unità immobiliare.
CONDOMINIO REGOLE: DOPO
Dopo l’entrata in vigore dell’obbligo di raccolta dei dati anagrafici dei condomini e della sicurezza del loro immobile, solo pochi proprietari hanno provveduto. Ancor più preoccupante è il fatto che non è stato dato modo all’amministratore di ottenere da altra fonte queste informazioni (oltre al fatto che in nessun pubblico registro potevano essere reperite le informazioni circa lo stato di sicurezza della singola unità immobiliare). Il decreto legge condominio regole in esame ha risolto il problema stabilendo che i dati relativi alle condizioni di sicurezza devono limitarsi alle parti comuni dell’edificio, escludendo in tal modo la possibilità per l’amministratore di intromettersi nella gestione delle proprietà individuali.
SANZIONI PER LA VIOLAZIONE DEL REGOLAMENTO
PRIMA
La riforma del condominio regole ha finalmente aggiornato l’importo di 0,05 euro che la precedente disciplina prevedeva come sanzione applicabile in tutti i casi di infrazione. Dopo il 18 giugno 2012, l’infrazione può costare al singolo condomino sino a 200 euro, che aumentano sino a 800 euro nel caso di “recidiva”. Non era ben chiaro però se il potere di disporre la sanzione spettasse al solo amministratore oppure se questi dovesse comunque confrontarsi con l’assemblea. Mentre non poteva sorgere dubbio sul fatto che l’amministratore non avesse bisogno di alcuna preventiva delibera assembleare per addebitare a coloro che lo infrangono le sanzioni. La stessa certezza non esisteva, invece, per quelle sanzioni stabilite dalla legge, perché la discrezionalità lasciata di quantificare l’importo sembrava, per logica, imporre un passaggio dall’assemblea.
DOPO
Il decreto legge condominio regole precisa che spetta all’assemblea deliberare, con almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti, la disposizione delle sanzioni previste dalla legge. La sanzione può essere stabilita se viene violata una disposizione del regolamento condominiale e l’infrazione può essere un abuso o un eccesso dei beni comuni da parte del singolo condomino. La decisione assembleare è impugnabile entro 30 giorni; la delibera è annullabile poiché, non comportando una lesione dei diritti del condomini sulla cose comune, riguarda solo l’uso delle cose e dei servizi comuni. Vale comunque ancora la regola che la sanzione può essere applicata solo se il regolamento la prevede; l’assemblea non può stabilirla, invece, senza una delibera all’unanimità dei partecipanti al condominio.
IL FONDO OBBLIGATORIO PER LE OPERE STRAORDINARIE
PRIMA
La legge di riforma del condominio regole stabiliva che, prima di iniziare opere di manutenzione straordinaria o innovative, i condomini avrebbero dovuto costituire obbligatoriamente un apposito fondo di importo pari al valore degli interventi. L’obbligo della costituzione del fondo speciale impone all’assemblea una contabilità separata per la realizzazione di opere straordinarie e per il riparto delle relative spese tra i condomini. Questo rischiava di bloccare qualsiasi iniziativa da parte dell’assemblea, perché costringeva il singolo proprietario a dovere pagare subito la quota di sua spettanza. Il rischio era quello di dover rimandare l’esecuzione di importanti interventi di manutenzione sull’edificio a causa dei morosi che non versavano le loro quote.
DOPO
Il “Decreto Destinazione Italia”, pur confermando in generale l’obbligo da parte dell’assemblea della preventiva costituzione del fondo, lo collega allo stato di avanzamento dei lavori (SAL) nel caso in cui, nel contratto di appalto sottoscritto dal condominio, sia previsto un pagamento graduale in funzione del progredire dell’opera. Questo significa che, se l’intervento richiede tempi lunghi di esecuzione, il condominio deve concordare con l’appaltatore i precisi tempi entro cui dovranno concludersi i lavori e le modalità di pagamento graduali, in base agli accertamenti sullo stato dell’avanzamento delle opere eseguiti da un incaricato dall’assemblea. Resta comunque sempre l’obbligo di costituire un fondo “per un importo pari all’ammontare (del costo) dei lavori”, nei casi in cui questi si concludano in unica soluzione e il pagamento deve avvenire al massimo entro il loro termine.
LA FORMAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI
PRIMA
Legge di riforma del condominio regole, include tra i requisiti necessari per svolgere l’attività di amministratore anche l’obbligo della formazione, della frequenza cioè a incontri e convegni in materia di amministrazione condominiale. Restano esonerati da tale obbligo soltanto coloro che amministrano unicamente il proprio condominio. La nuova normativa non precisava però né il contenuto di tali corsi di formazione e né, tanto meno, i requisiti per poterli svolgere.
DOPO
Adesso è molto più chiaro: sono stati individuati gli standard validi per tutto il territorio nazionale mediante il rinvio al Regolamento del Ministero della Giustizia, emanato ai sensi dell’art. 17, comma 3, della L. 23.08.2008 n. 400. Continuano a restare esonerati da tale obbligo di formazione coloro che si limitano ad amministrare il condominio in cui sono proprietari di una unità immobiliare, anche quando non ci abitino. Nulla di mutato anche per tutti coloro che hanno svolto l’attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco del triennio precedente la data di entrata in vigore della nuova legge di riforma: per loro non c’è l’obbligo di frequenza a un corso di formazione iniziale, ma sono sempre obbligati alla formazione periodica.
IL RISPARMIO ENERGETICO
PRIMA
La Legge n. 220/12 disponeva che gli interventi diretti al contenimento del risparmio energetico, anche se di carattere innovativo, potevano essere deliberati dall’assemblea con il voto favorevole di almeno la metà del valore dell’edificio e dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea. La questione però non era affatto chiara: l’articolo 28 della riforma disponeva che “per gli interventi sugli edifici volti al contenimento del consumo energetico…(omissis).. le decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”. Continuava, dunque, la confusione, era necessario un intervento chiarificatore da parte del legislatore.
DOPO
Con il nuovo decreto escono dall’elenco delle cosiddette “innovazioni sociali” le opere finalizzate al contenimento del consumo energetico dell’edificio. Per l’esecuzione di questi interventi torna a servire la minore maggioranza del terzo sia dei millesimi e sia dei partecipanti all’assemblea. Questi interventi devono essere individuati con un attestato di prestazione energetica oppure da una diagnosi energetica redatta a cura di un tecnico abilitato, perché altrimenti occorrono comunque le maggioranze previste per le “innovazioni speciali”. La questione così è stata finalmente definita: minima maggioranza se c’è l’APE o una diagnosi energetica, e quorum massimo negli altri casi.
