Il nuovo amministratore
Diritti e doveri del condomino
Si è parlato tanto dei nuovi compiti che la riforma (legge 220/12) ha affidato all’amministratore, al punto che, invece della “Riforma del condominio”, viene spesso definita la “Riforma dell’amministratore di condominio”. È questa figura, infatti, a essere interessata in maniera decisiva dalla riforma e per la quale sono state cambiate le regole dopo oltre settant’anni di stasi normativa.
Stiamo parlando del singolo condomino, per conto del quale l’amministratore è chiamato a gestire i beni comuni del condominio e a consentirgli di “fruire” dei servizi, non solo limitarsi a prestarli (art. 1130, n.2, Codice Civile). Ed è proprio da questa diversa terminologia usata dal legislatore che si evidenzia ciò che il condomino potrà chiedere al proprio amministratore ora che è stato introdotto il nuovo condominio.
L’amministratore non deve semplicemente fornire ai condomini i servizi, ma deve controllare che ognuno di loro possa goderne in concreto nel miglior modo possibile: l’erogazione di un servizio è diversa dall’accertarsi che ciò sia realizzato perché tutti possano usufruirne. È il caso dell’ascensore o del riscaldamento centralizzato: all’amministratore non si richiede più di accertare sotto il profilo tecnico la funzionalità di questi impianti, ma che tutte le singole unità immobiliari siano raggiunte da questi servizi. Questo impone all’amministratore di assumere le dovute cautele nei confronti dei fornitori, che dovranno sollevarlo da responsabilità nei confronti del condomino in caso questi non possa usufruire di un servizio.
L’amministratore si occupa anche degli adempimenti fiscali (Codice Civile, art. 1130, n. 5); di conseguenza deve rispettare, senza ulteriori compensi, le molteplici norme in materia di diritto tributario che hanno caricato il condominio di parecchi oneri (quest’ultimo è diventato sostituto di imposta, con tutto ciò che ne consegue in termini di adempimenti fiscali). Inoltre, l’amministratore deve consentire a ogni condomino di poter prendere visione di tutta la documentazione condominiale. L’esame dei documenti dev’essere eseguito nei giorni da lui indicati, compatibilmente con l’organizzazione del proprio studio: l’esercizio di tale legittimo diritto non deve infatti trasformarsi in inutile abuso, che infastidisca il lavoro dell’amministratore.
Dev’essere curata anche la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità degli usufruttuari, dei singoli proprietari, dei comodatari e ovviamente degli inquilini; inoltre questi dati vanno corredati dal codice fiscale, dei dati catastali di ogni singola unità immobiliare, della residenza (oppure dal domicilio) e di ogni elemento riguardante la sicurezza (Codice Civile, art. 1130, n. 6).
Ciò nel caso che il condomino li comunichi, altrimenti l’amministratore può ricercarli autonomamente, addebitando i costi all’inadempiente. Il registro di anagrafe condominiale deve raccogliere tutto quanto serva a certificare le condizioni di sicurezza dell’immobile: per questo deve esservi anche il libretto di fabbricato, grazie al quale si conoscono meglio tutte le parti del proprio condominio.
Glossario
Accesso agli atti: Diritto dei singoli condòmini di accedere e chiedere copia dei documenti del condominio.
Consiglio di condominio: L’assemblea può nominare un consiglio di condominio di almeno tre condomini (se presenti almeno 12 unità immobiliari) con funzioni consultive e di controllo.
Convocazione: L’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio deve contenere l’indicazione dell’ordine del giorno, il luogo e l’oro della riunione e va comunicato almeno cinque giorni prima della data per la prima convocazione per posta elettronica certificata, posta raccomandata, fax o consegna a mano.
Fondo speciale: L’assemblea costituisce obbligatoriamente un fondo speciale per provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, di importo pari al costo dei lavori
Impugnazione deliberazioni: Per impugnare le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente, assente o astenuto può adire entro 30 giorni all’autorità giudiziaria per chiederne l’annullamento. Il termine decorre dalla data della deliberazione per astenuti e dissenzienti e dal giorno di comunicazione per gli assenti. L’azione di annullamento della deliberazione non ne sospende l’esecuzione.
Polizza: L’assemblea condominiale può subordinare la nomina dell’amministratore al fatto che questi presenti una polizza individuale per coprire la responsabilità civile degli atti compiuti durante il proprio mandato. Inoltre l’amministratore deve adeguare i massimali della polizza se l’assemblea delibera l’esecuzione di lavori straordinari durante il periodo del suo incarico, da effettuare contestualmente all’inizio dei lavori e almeno pari all’importo di spesa deliberato. Se l’amministratore è coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale, deve integrarla con una dichiarazione dell’assicurazione che garantisca le stesse condizioni precedenti.
Sito internet: Su richiesta dell’assemblea l’amministratore attiva un sito internet del condominio, in genere da aggiornare mensilmente. L’accesso individuale è protetto da una parola chiave. In questo modo gli aventi diritto consultare ed estrarre una copia digitale dei rendiconti mensili e dei vari atti. Le spese sono a carico dei condomini.
Solidarietà dei condomini nelle spese: L’amministratore deve comunicare ai creditori insoddisfatti che ne facciano richiesta i dati dei condomini morosi. Per agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, i creditori devono ottenere prima l’escussione degli altri condomini.
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