Affittuario moroso: come fare

Alla base della diffusione dell‘affittuario moroso– forse – c’è la crisi, fatto sta che il ritardo o il mancato pagamento del canone di affitto di abitazioni ha assunto in questi ultimi tempi, soprattutto nei centri urbani, dimensioni sempre più rilevanti. Gli strumenti che la legge attuale ha a disposizione per consentire al proprietario di riottenere la disponibilità dell’alloggio affittato non sono, purtroppo, particolarmente efficaci, soprattutto in termini di rapidità. Qualche volta, la liberazione dell’appartamento diventa un miraggio. Le norme che entrano in gioco in caso di affittuario moroso sono quelle del codice di procedura civile (agli artt. 660 e seguenti) e l’art. 55 della Legge 392 del 1978.

In primo luogo, la morosità idonea a concludere il rapporto di locazione e a far ottenere una pronuncia di sfratto è quella relativa al mancato pagamento di una rata del canone e il suo perdurare per oltre 20 giorni. A questo punto per il proprietario inizia il percorso a ostacoli. Innanzitutto, deve rivolgersi necessariamente a un legale, il quale provvederà a far notificare all’affittuario moroso un’intimazione di sfratto con la citazione a comparire in Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile occupato (eventuali clausole con le quali le parti abbiano attribuito la competenza ad altro Tribunale sono infatti nulle). All’udienza fissata, il proprietario può presentarsi personalmente, senza l’assistenza di un legale.

A questo punto si possono ipotizzare quattro scenari alternativi.

A questa nuova udienza, se il proprietario dichiara che l’inquilino non ha sanato la morosità, il Giudice provvede con la convalida dello sfratto e fìssa la data per l’inizio della fase esecutiva. E l’ultimo scenario: l’affittuario moroso compare all’udienza assistito da un legale e contesta la morosità opponendosi alla convalida dello sfratto. L’opposizione dell’inquilino determina l’inizio di una controversia che si concluderà con una sentenza. La novità, da ultimo, è l’obbligatorietà del tentativo di mediazione previsto dall’art. 5 del Decreto Legislativo 28/2010, ossia il Giudice deve invitare le parti a provare un tentativo di mediazione, in mancanza del quale non si può procedere nella causa.

Per il proprietario le sofferenze non sono tuttavia finite: infatti, una volta ottenuto l’ordinanza di convalida di sfratto, dovrà iniziare la fase esecutiva, che purtroppo non ha una durata breve. Deve, in primo luogo, notificare l’ordinanza di sfratto all’affittuario moroso, eventualmente unitamente all’atto di precetto e (una vota decorsa la data fissata dal Giudice per dare corso all’esecuzione) far notificare un avviso di sloggio; infine consegnare gli atti all’Ufficiale Giudiziario perché provveda a liberare l’alloggio. A causa del numero rilevante delle procedure di sfratto pendenti, soprattutto nei grandi centri urbani, l’Ufficiale Giudiziario non potrà liberare l’alloggio al suo primo accesso, ma lo farà in un momento successivo, dopo aver “smaltito” l’arretrato.

In sostanza, il proprietario riuscirà a ottenere la liberazione dell’alloggio dopo parecchi mesi da quando si è verificata la morosità.