Assicurazione condominiale
La sottoscrizione del contratto di assicurazione condominiale del fabbricato rientra nelle attribuzioni che la legge impone all’amministratore, trattandosi di un compito finalizzato a tutelare i condomini e a conservare la cosa comune. È sempre l’amministratore che deve adoperarsi per curare l’esecuzione dell’assicurazione condominiale e garantire al condominio il pronto risarcimento dei danni verificatisi sulle parti comuni o da queste provocati ai condomini, alle loro unità immobiliari o a terzi.
Le spese vanno ripartite tra tutti i partecipanti al condominio in ragione delle rispettive quote millesimali di proprietà, salvo diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale.
Un premio assicurativo più oneroso può però essere applicato a quel condomino che esercita nell’edificio un’attività particolare che, come tale, sia in grado di aggravare il rischio di sinistro.
Qualora il tipo di danno verificatosi non sia risarcibile interamente dalla compagnia assicurativa (esempio nel caso di franchigia), la differenza di spesa deve gravare su tutti i condomini.
È consigliabile la stipula della cosiddetta “polizza globale fabbricati”, un particolare contratto assicurativo che fornisce al condominio una serie di garanzie, da quelle che coprono i danni subiti da beni comuni a quelli di proprietà esclusiva, sino alla garanzia di responsabilità civile verso terzi.
Ai fini del risarcimento dei danni, i condomini sono considerati terzi, sia tra loro e sia nei confronti della proprietà comune. Nulla vieta naturalmente ai singoli condomini di essere titolari anche di polizze assicurative individuali, che possono integrare o sovrapporsi alla “polizza globale fabbricati”.
Nelle pieghe del contratto
Una clausola della polizza globale fabbricati che può essere molto utile è la cosiddetta “ricerca guasti”, che copre tutte le spese generate dalla ricerca dell’origine di un danno.
Si tratta di una garanzia che opera soltanto nell’ambito della responsabilità civile, quindi dei danni causati dal fabbricato a terzi. Questo significa che se il danno è soltanto all’interno dello stabile, la polizza non copre le spese per la ricerca del danno.
Il compito di denunciare il sinistro spetta all’amministratore, non oltre i 3 giorni dall’accaduto.
È importante valutare la convenienza dell’assicurazione condominiale in essere rispetto a quanto offre il mercato e procedere eventualmente alla stipula di uno nuovo, magari con altra compagnia. Non sorgono problemi nel caso di polizza contratta per un solo anno, nel senso che andrà a scadere in concomitanza con la chiusura della gestione. Se il contratto dell’assicurazione condominiale è di durata pluriennale, la disdetta è più complicata, perché occorre porre la massima attenzione sulla possibilità di recedere senza pregiudizio per il condominio La legge n.99/09 (art. 21) ha previsto la stipula di polizze pluriennali, disdettabili però in presenza di determinate condizioni. Tali contratti, se di durata superiore a 5 anni e con previsione di uno sconto rispetto alla normale tariffa frontale, possono essere disdettati solo dopo trascorso il quinquennio e con preavviso di 60 giorni, con effetto dalla fine in corso. Questo significa che i contratti di assicurazione condominiale senza uno sconto, anche se pluriennali, possono essere disdettati con preavviso di 60 gg a ogni scadenza annuale. Questa scelta, però, deve essere preventivamente deliberata dall’assemblea.
Il caso fortuito
Quando il danno si verifica a causa di un caso fortuito o per una disattenzione del danneggiato, il condominio resta indenne da responsabilità e va esclusa quindi ogni forma di risarcimento. Questo vale anche nel caso in cui il sinistro sia avvenuto durante l’utilizzo di un bene in custodia di altri, qualora il custode dimostri di avere assolto a tutti gli obblighi di manutenzione che gli competono.
I casi in cui il sinistro ha origine dal bene in custodia sono però diversi da quelli in cui la stessa cosa costituisce semplicemente il contesto in cui si verifica l’evento. Nel primo caso, il bene, pur senza l’intervento attivo di qualcuno, ha provocato il danno a causa della sua natura. Da ciò può nascere la responsabilità del condominio che, in quanto custode del bene, ha il dovere di fare in modo che tale bene non sia pericoloso per terzi che abbiano la necessità di utilizzarlo. Ciò non si verifica, ad esempio, nel caso in cui un condomino o un terzo cada nell’atrio dello stabile, reso scivoloso dalla cera stesa dal personale delle pulizie e dall’acqua piovana trasportata dal passaggio degli altri condomini, perché il solo fatto di essere caduto in uno spazio condominiale non fa sorgere automatica responsabilità del condominio. Non può esserci nessun addebito infatti nel caso in cui il luogo del sinistro sia ben tenuto e ben illuminato e la caduta si verifichi solo per distrazione.
Nota bene
Il cambio del contratto ed eventualmente anche della compagnia assicurativa può far risparmiare sino al 15% rispetto al premio pagato.